deutsch _ dansk
 
   
   
   
   
   
 
 
Autor:
Dietrich Schenke
 
Download als PDF-Datei
 
 >  zurück zur Übersicht

 

Kein Kauf von Immobilienanlageobjekten ohne gründliche Prüfung

Der Erwerb von Immobilien als Anlageobjekte ist in Zeiten niedriger Zinsen beliebt. Gerne werden Bestandsimmobilien erworben. Nicht wenige Käufer erleben allerdings später ein böses Erwachen, wenn sie merken, dass unentdeckte Schwierigkeiten auftreten und sie aufgrund des üblichen Sachmangelgewährleistungsausschlusses keinen Regress beim Verkäufer nehmen können. Daher gilt: Niemals Immobilien als Anlageobjekte erwerben ohne gründliche Prüfung (sogenannte due diligence). Die due diligence (in etwa übersetzt: „gebotene Sorgfalt“) bezeichnet den Prozess der sorgfältigen Untersuchung eines Kaufgegenstandes im Vorfeld einer Transaktion. Sie ist geboten aufgrund des typischerweise bei Bestandsimmobilien erfolgenden weitgehenden Ausschlusses von Gewährleistungsansprüchen des Käufers. Der Käufer ist mithin gehalten, bevor er ein Anlageobjekt erwirbt, dieses sehr sorgfältig zu prüfen, damit er nicht im Nachhinein erst Schwierigkeiten entdeckt, die sich auf den Wert des Anlageobjekts auswirken können. Der Schwerpunkt einer due diligence beim Immobilienerwerb liegt unter anderem auf folgenden Aspekten:

  • Durchführung einer Bestandsaufnahme im Hinblick auf Bauplanungsrecht, Sanierungsrecht, Denkmalschutzrecht und Bauordnungsrecht;
  • Erfassung technischer Anlagen, z. B. Prüfung des Vorhandenseins eines Energiepasses, der Begleitpapiere für technische Anlagen, TÜV-Abnahmebescheinigungen, etc.;
  • Erfassung und Beurteilung von Dauerschuldverhältnissen, wie z. B. Wartungsverträge, Hausmeisterverträge, Verträge über Schnee- und Eisbeseitigung, etc.;
  • Prüfung der vorhandenen Sachversicherungen hinsichtlich versicherter Risiken, zugrundeliegender Bedingungen, Absicherung des gleitenden Neuwerts/Zeitwerts/gemeinen Werts;
  • Erfassung des Kostenmanagements hinsichtlich der Nebenkosten;
  • Mietrechtliche „due diligence“ im eigentlichen Sinn, z. B. Erfassung von Miethöhen, Wertsicherung, Laufzeit, Optionsrechte, Regelung über Instandhaltung/Instandhaltungspflichten, Schönheitsreparaturklauseln, etc.;
  • Analyse der den Grundbucheintragungen zugrundeliegenden Bewilligungen, z. B. Dienstbarkeitsbestellungen, Reallasten, etc., sowie Überprüfung sonstiger Grundlagendokumente, z. B. von Erbbaurechtsverträgen, Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, Verträge zur Begründung von Dauernutzungsrechten, etc.

Entscheidet sich ein Kaufinteressent nach eingehender Prüfung eines Objekts, Kaufverhandlungen abzubrechen, begründet das keinen Schadensersatzanspruch. Denn jede Vertragspartei ist grundsätzlich dazu berechtigt, laufende Vertragsverhandlungen jederzeit abzubrechen (vgl. OLG München, Urteil v. 19.09.2012, Az. 7 U 736/12; so bereits zuvor BGH, Urteil v. 07.12.2000, VII ZR 360/98).

Eine seriöse Kaufentscheidung kann ohne gewissenhafte due diligence mithin nicht getroffen werden. Eine due diligence sollte unbedingt spezialisierten Fachleuten überlassen werden, die über langjährige Erfahrung im Immobilienrecht verfügen. Diese Aufgabe trifft übrigens nicht den einen Immobilienkaufvertrag beurkundenden Notar, da er nicht im Auftrag einer Partei prüfen und beurteilen darf, ob sich für diese ein Kauf oder Verkauf lohnt oder nicht.

___________________________________________________________________________

Ein Anleger erwirbt in der Flensburger Altstadt ein Mehrfamilienhaus als Bestandteil seiner Altersversorgung. In dem Haus befinden sich 8 Wohnungen, die alle vermietet sind. Nach dem Erwerb erfährt er, dass für die beiden im Dachgeschoss befindlichen Wohnungen die erforderliche Baugenehmigung fehlt. Die Untere Bauaufsicht bekommt Wind von der Situation und verfügt eine Nutzungsuntersagung unter Androhung von Zwangsgeldern. Die erzielbaren Mieteinnahmen reduzieren sich so dauerhaft um 25 %. Die gesamte Kalkulation des Käufers geht nicht mehr auf. Derartige Fälle treten häufig auf und lassen sich nur durch eine gründliche due diligence vermeiden. ___________________________________________________________________________

Rechtsanwalt und Notar Dietrich Schenke, LL.M.
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

in der Kanzlei  Dr. Kruse, Hansen & Sielaff,
Rechtsanwälte, Fachanwälte, Notare,
Stuhrs Allee 35, 24937 Flensburg

Stand 10/2018

 

 

 

   
 
   
 
  Sitemap Datenschutzerklärung Impressum